【文/住展雜誌】『房子蓋一拖拉庫沒人住，空屋多且點燈率低，房價會跌很慘』。講到新重劃區房市，不免會聽到以上批評。但讓你想不到的是，被罵鬼城的重劃區，房價其實已漲了幾番……
新興重劃區因土地供給無虞、推案量大，『樓仔厝起歸排』。近十幾、二十年以來，重劃區新房子蓋一大堆，價格賣得老貴，但『點燈率』卻偏低，所以被輿論批評為『鬼城』。
歷來被罵作是鬼城的重劃區，較早的像林口新市鎮、三峽北大特區，近年像淡海新市鎮、青埔特區，以及新莊的副都心、頭前重劃區等地，都曾被點名是鬼城重劃區。
由於上述重劃區被扣上鬼城的大帽子，房價表現特別受到外界矚目。尤其是一四年下半年房市反轉之後，重劃區房價下修幅度不小，外界又把鬼城重劃區跟慘賠兩個字畫上等號。
然而，到鬼城重劃區買房置產，真的只會落得慘賠的命運嗎？實際上，可能與外界的印象天差地遠。
林口與北大 大漲逾兩倍
我們先看到討論度最熱烈的林口新市鎮，從機捷站到仁愛路二段（扣除南勢地區），這個區塊俗稱林口前段、或是南段，目前新建案成交價多落在三十二萬／坪到四十二萬／坪不等，比房價高峰時的三十六萬／坪至五十萬／坪縮水不少。
林口房價看似跌很重，但與開發初期相比，現在房價根本漲翻了。一九九二年，同樣位在林口前段文化二路一段的「台北麗都」、「安敦新世界」等建案，當時每坪成交價只有十二萬多；兩個社區現雖已是中古屋，近一年平均成交價仍有二十四萬／坪至二十八萬的水準，依舊大賺一倍有餘。
同樣地，三峽北大特區內新建案房價雖多落至二十六萬／坪至三十五萬／坪，過去四字頭已不復見。但如果把時間拉回到○二、○四年，當時學勤路上新建案一坪不過十二、十三萬。
換言之，林口新市鎮與北大特區目前新建案房價水位，都比重劃區開發初期大漲逾兩倍以上。就算房價腰斬，也傷不到初期就買房子的人。
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| 三峽北大特區開發初期新房一坪12萬沒人要，現在漲約2.5倍。 |
難兄難弟 房價穩了
淡水的淡海新市鎮與中壢、大園的青埔特區（高鐵桃園車站特定區），也是被誤解很深的重劃區。
李登輝為了回應無殼蝸牛上街抗議高房價問題，在淡海新市鎮興建低價國宅「國家新都」；「國家新都」落成後，在○一年以每坪六．八萬元公開在市場上銷售。淡海的房價，就這樣從個位數開始緩慢往上爬。
○五年開賣的「F1」，成交價緩升至十二萬／坪。由於淡海位置偏遠、交通不便，對消費者的吸引力低，此後淡海房價在一字頭盤旋了十幾年之久，直到輕軌定案後，房價才出現猛爆性跳漲，高峰時一度漲至二十四萬／坪至三十三萬／坪。
但超漲的房價，以及龐大的供給量，最終造成價格戰的產生，新建案價格在一五年至一七年間迅速回落。在最慘時刻，房價又殺回一字頭。但一八年至今，淡海房價已止跌回穩，成交價多在二十萬／坪至二十八萬／坪之間，交易相當熱絡。
中壢青埔特區跟淡海的命運頗為雷同，青埔也經歷數年的一字頭房價期，直到機場捷運與『桃園航空城』題材帶動，新建案售價直線狂飆，一坪三十幾萬是稀鬆平常，有的建案竟賣到四十幾萬／坪，價格甚至出現一日三市的盛況，許多人熬夜在接待中心外大排長龍，就想等著建案開賣時能搶到一間房子。
誰又曉得好光景不到幾年，青埔房市在一三、一四年急轉直下。與淡海一樣，青埔新建案成交價一度重摔至一字頭。在風雨過後，現在青埔房價區間已回升至二十萬／坪至三十五萬／坪。
淡海與青埔房市發展多有類似之處，在房價修正後，投資客多已退場，兩個重劃區目前新建案成交價站穩二字頭，親民的房價重新擄獲自住客的芳心。與開發初期相比，現在兩處重劃區房價均漲超過一倍以上。
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| 每坪房價從個位數起步的淡海，現新房均價已來到二十幾萬／坪。 |
新莊難跌回去
新莊的頭前和副都心重劃區，近年來也是遇到逆風導致房價下修；其中頭前重劃區新建案價位約在三十六萬／坪至四十五萬／坪，副都心重劃區則落在三十八萬／坪至五十二萬／坪。
頭前與副都心重劃區最低價都見到三字頭，單價跌掉五萬至十萬不等，看起來似乎跌得很慘，但對比開發初期房價，就會發現還是漲超多。
副都心在○六年推出第一個建案「最高峰」，平均開價只有二十六萬／坪，成交均價也僅約二十二萬／坪。頭前重劃區第一個建案「新富都-藝術首席」，平均開價三十五萬／坪，成交價約二十八萬／坪。
現在回頭去看，當初頭前與副都心重劃區房價都從二字頭起跑，即使現在跌到四十萬／坪初頭，還是比開發初期高出太多了。就算一坪再跌個十萬，早期買房的人還是照樣賺。
上述六個被批評為鬼城重劃區的房價發展史，說明房價呈現逐步墊高的走勢；即便部份重劃區房價一度大跌，但房價依然『回不去』，還是比開發初期高出太多。
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| 新莊副都心房價跌很慘？其實初期房價每坪僅20初頭萬。 |
房子沒人住 為何不跌價
很多民眾不解的是，為什麼重劃區點燈率低、空屋多，但房價卻還是那麼貴？其實，這個現象與重劃區發展歷程有關。
每一個新重劃區的發展過程，大概都可以區分為初、中、晚期三階段。在開發初期，重劃區通常是荒煙蔓草，『狗比人多』、『草比人高』等情況總是免不了。
因為在初期階段，重劃區連一間超商都找不到，想買瓶醬油都辦不了，幹道邊往往只有建案接待中心。您能看到的，只有藍天、白雲、雜草，以及代銷人員。
到了開發中期，此時重劃區已經歷過二、三波以上的大型交屋潮，所需時間可能要八年到十五年，這時候容易出現所謂『高空屋率、低點燈率』的現象。
為什麼會這樣呢？因為在交屋之後，屋主會因種種原因繼續住在舊家，不見得會立馬搬進新家，例如有的屋主買房可能純粹投資與置產，並不會有移居的需求；有的屋主可能因小孩要就近求學，必需等到小孩學業告一段落，或者重劃區新建學校完成，才會開始搬家。有的屋主則評估新家附近生活機能強度不足，等到較熱鬧一點才會想搬。
重劃區買房 掌握兩時機
從過去經驗分析，重劃區有兩個時間點的房價會比較低，第一個時間點是開發初期，因為初期區內什麼東西都沒有，願意買房子的人少，房價自然最低。因而，到重劃區買房最好『用時間換取空間』，在初期買進的增值空間最大。
另一個時間點是大型交屋潮之後，此時建商手上賣不掉的新建餘屋量多，成屋賣壓大，建商價格放比較軟，買方殺價成功機率較高。
如果錯過以上兩個時間點，等到重劃區邁入開發晚期，土地開發趨於飽和、人口變得稠密；人口一多，進駐的商家變得密集，此時房價變得穩定，且波動幅度會縮小，不像初、中期那樣大起大落。
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| 重劃區開發初期草比人高、狗比人多，通常是房價最便宜的時候。(示意圖) |
早期不進場 未來就扼腕
也就是說，如果想在重劃區買到便宜的房子，只有初期與中期機會最大。如果到了發展晚期，重劃區開發已經成熟，這時候房價最貴。但到了房價最貴的波段，偏偏是民眾最想到當地買房子的時候，因為重劃區從鳥地方變好所在，什麼東西都有了。
很多人講到民生社區、信義計畫區或大直重劃區，都會說『以前一坪才多錢，現在竟然這麼貴，早知道當時就傾家蕩產去買一間房子』。錯過機會固然可惜，但更可惜的是縱使現在把新的機會擺在眼前，很多人還是不敢買，那就只有一直後悔的份了。
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