【文/住展雜誌】桃園市的重劃區眾多，
但小檜溪重劃區格外特別。
它的完美規劃，擄獲了眾多建商的心，
也引來市府政策利多的挹注。
重劃區才剛開始推案，就要挑戰新高價……
「太陽餅裡沒有太陽、王子麵裡沒有王子、小檜溪沒有小檜溪。」這既是一串玩笑話，同時也是考驗您是不是桃園人的話。
因為，現在桃園有個地方叫小檜溪，卻沒有一條河流叫小檜溪。
小檜溪這個地方，大略是東門溪兩側、南崁溪與大檜溪以西所包圍起來這一塊區域。妙就妙在，這一帶只有大檜溪，那為什麼傳統地名叫小檜溪呢？原來，東門溪的原名叫小檜溪，早期先民沿著大、小檜溪沿岸形成村落，小檜溪的名字就一直沿用下來。
小檜溪重劃區全名為「小檜溪暨埔子自辦市地重劃區」，大致範圍是光興街以東、南崁溪以西、與三民路二段以北之區域，面積將近四十公頃，負責重劃者是麗寶集團。
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| 小檜溪重劃區多綠地與水岸景觀，是吸引購屋族的賣點。 |
四大亮點 綠覆率高
雖然小檜溪是自辦重劃區，但公共設施用地約十五點六九公頃，占重劃區總面積近四成，公設用地比重直追公辦重劃區。其中，公園、綠地面積達五點七公頃，綠覆率約十四點三％，是桃園罕見的高綠覆率重劃區，這也成為小檜溪最大的賣點之一。
第二個亮點，則是重劃區四周圍繞著舊市區，商家雲集，毋需擔心生活機能不足的問題，且發展速度也會比較快。
遠雄房地產總經理張麗蓉：「青溪特區本身具有的特殊地段性，南鄰桃園中正站前商圈、西側享龍安及縣府商圈、東接桃園小天母之大業大有商圈及北緊鄰桃園中正藝文商圈，相信未來其便捷稀有的地段性，將為該區創造出有別於目前桃園各區的全新重劃區核心。」
張麗蓉認為，桃園近年人口穩定成長，人口紅利加上舊區民眾首購、換屋需求，青溪特區將會在非常短的時間內，成為桃園未來之購屋移居首選！
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| 張麗蓉認為，小檜溪重劃區本身具有的特殊地段性，可望成為桃園新核心。 |
水岸景觀 勝過經國
第三個亮點是重劃區內擁有南崁溪水岸景觀，又規劃五座親水公園，周邊又沒有嫌惡設施，整體環境勝過同樣有水岸景觀的經國重劃區。
最後，春日路三十米林蔭大道則是另一個賣點。林蔭大道的規劃與藝文特區、中路重劃區有異曲同工之妙。而根據重劃區規劃，春日路兩側建築物需各退縮十米，所以未來春日路兩側將有高達五十米的寬闊空間，質感與氣勢都非同凡響。
一坪三十萬 非空穴來風
「未來房價一定會到三字頭！」海悅廣告總經理王俊傑表示，小檜溪位在大桃園舊市區的正中央，周邊資源應有盡有，還有新重劃區無可取代的整齊劃一環境，質感遠勝舊市區，房市前景值得期待。
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| 王俊傑預期，未來小檜溪重劃區房價一定會見到3字頭。 |
張麗蓉也指出，桃園市大大小小重劃區眾多，彼此各具有其優勢，但唯有小檜溪重劃區位處桃園市核心位置。且桃園區已發展數十年有餘，市中心土地多數已發展飽和，僅小檜溪重劃區不到四○公頃的土地為區內完整開發之重劃區規劃，其稀有性可見一斑。
麗寶建設總經理何昭宏也預期，以目前建商、壽險購入的土地價格來算的話，開價很有機會直奔三字頭。
業者之所以上看一坪三十萬，原因其來有自，並非空穴來風。根據《住展》市調資料顯示，重劃區內第一個新建案「檜樂集」，平均開價就已經衝到三十萬／坪。
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| 越來越多建商到小檜溪獵地，第一個建案也已開賣。 |
接下來，還有遠雄建設的「遠雄青溪」、定泰建設的「清溪翫」，分別正在籌備或潛銷階段，預計於明年初開賣。屆時新建案每坪開價會不會突破三十萬大關，肯定會是市場矚目的焦點。
建商按讚 加碼買地
因小檜溪規劃得太完美，是北台灣少數令人驚豔的自辦重劃區，已經有建商不惜砸下重金獵地，例如寶佳、國泰、遠雄、東騰、亞昕等建設公司，陸續買下重劃區內土地。
在重劃完成之後，寶佳機構是較早卡位的建商之一，寶佳陸續買進三塊土地，每坪土地平均單價約在七十幾萬左右。
寶佳不愧是國內房地產常勝軍，在寶佳買完土地之後，小檜溪土地扶搖直上。後續進場買地的國泰人壽，斥資近十億元買下近千坪商業土地，每坪土地成交單價高達一○一萬，創下最高土地單價紀錄。
遠雄建設買進的土地，單價雖然沒有國壽那麼驚人，但一坪也超過八十五萬，還是相當可觀。至於東騰建設則買了兩筆土地，另亞昕建設買了一筆。
政策紅利 如虎添冀
建商大舉買地的關鍵，除了重劃區本身規劃完善讓開發者有信心之外，住宅區基準容積較高、達二三○％。此外，還可向市府購買十％容積獎勵，以及享有開發規模容積獎勵，都能提升建商的開發利益。
桃園市政府可以說是給盡小檜溪重劃區各種優惠，除了上述容積獎勵外，桃園市長鄭文燦也宣布開創全國首例，實施「河川區容積移轉實施計畫公告」，允許河川地容積可以移轉到小檜溪重劃區內，移轉上限為四十％。
由於河川地容積比公共設施保留地、古蹟容積相對便宜，這項政策的實施，可望進一步降低開發商的容積單價成本，並創造更多的利益。
房價高貴 真有市場？
雖然小檜溪讓建商趨之若鶩，房價每坪上看三十萬元。但此同時，疑慮也開始浮現，畢竟三十萬／坪並不便宜。況且，同樣花三十萬／坪，消費者可能選的購屋區相當多，真的會到小檜溪買房嗎？
王俊傑分析，小檜溪周邊舊市區居民多，潛在購屋需求大。再者，小檜溪不僅地理位置好，優質的環境又大勝其他重劃區，相信購屋族還是會買單。
張麗蓉進一步指出，桃園區內約有六成是屋齡達二十五年以上的老屋，具有強勁的換屋需求，而小檜溪重劃區具完整街廓及公園規劃，具備足夠的優勢條件來吸引區內換屋及二代置產需求客層。
桃園核心 即將移轉？
綜上所述，小檜溪備受不動產業界看好，業者因此把小檜溪冠上「青溪特區」、「桃園新東區」的美名。
至於桃園核心是否真能移轉到小檜溪，且讓小檜溪演變成新東區？目前或許言之過早，但房價與地價率先上演的慶祝行情，已完美詮釋業者的心境。
