【文/住展雜誌】您是房東，但害怕惡房客嗎？
您是房客，但討厭惡房東嗎？
租屋市場確實有不少辛酸淚，
但別擔心，因為更有保障的租賃新制即將上路了…
行政院消保處公布新版的「住宅定型化租約規範」，新的定型化契約作了不少更對，主要針對房東、房客應負的義務，以及雙方應享有的權益作更明確的規範。
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| 消保處表示，房屋租賃2.0將上路，可以建立更健全的租屋市場秩序。 |
經過整理，租賃新制總共有十處重大變革。十大變革到底改了什麼？本文將為您逐項作說明。
新制1 租賃標示多選項
在現行制度，租賃住宅只能寫地址門牌號碼，但新制增加了「房屋稅籍編號」、「位置略圖」等兩個欄位可填。
不過，增加的欄位非必填，房東、房客雙方可合意約定填或不填。一般來說，多數契約只會填寫詳細地址，較少人會用到「房屋稅籍編號」和「位置略圖」。
每一間房子都會有對應的「房屋稅籍編號」，每年稅務單位寄發的「房屋稅繳納通知書」上，都會載明稅籍編號。那麼，知道稅籍編號是否代表簽約的一定是屋主本人呢？其實不然。因為稅籍編號可以透過網路查詢得知，非屋主本人也查得到。
「位置略圖」則是繪畫出簡略的地圖，並標示租賃標的物的相對應位置。事實上，這僅有輔助作用，其功能還不如詳細地址來得有用正確。
新制2 嚇嚇日租房
為了遏止日租型租賃所衍生的弊端，新制定型化契約在應記載事項第三點，明訂「租賃期間至少三十日」。
日租房最常見的就是日租套房，在網路訂房平台、或是日租房業者網站上都能線上訂房。因日租房消防等各項有關安全設備都未經查驗，所以政府近來一直在取締日租房。
然而，新制雖然限制租賃期至少三十日，但只能嚇唬小朋友，無法達到遏阻作用。因為，日租房業者根本不會跟房客簽定型化契約；就算要簽，也不會使用官方範本。
新制3 租期內禁漲租
定型化契約應記載事項第四點，制定「租期內禁漲租金」條款，凡租約有效期間，房東不可以漲租金。如果房東要漲租金，必須等到租約期滿之後，另定新約才能漲租。
這項規定有利保障租客權利，同時也符合世界潮流。在歐、美國家，大多有相同規範。但差別在於，有的國家將此規範入法，有的沒入法，如台灣就沒入法。
新制4 押金扣抵項目增加
現行制度裡，房東可向房客收取押金，金額不能超過月租金二個月。假如房客退租，房東可以從押金中扣除什麼費用呢？一、在租約到期後，房客若還不搬家、把房子還給房東，逾期期間的租金，以及逾期違約金都可從押金扣除；二、房客在租約未滿之前逕自解約不租，所該賠償的違約金，也能從押金扣。
除了上述兩項之外，房東不能用其他名目扣留押金。但新制增加了三個可扣除項目，分別是「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」等項目。這個改動，大大維護了房東應有的權益。
所謂「欠繳之租金」，指的是在租約期限內，房客應繳而未繳的租金，跟文前提到的「逾期期間租金」不同。「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」是指房客不依房屋性質使用，比如說放火燒房子、把牆砸爛等蓄意毀損的行為。如果是依房屋性質使用、且自然損毀的部份，則房東不能要求房客負擔維修費用。
「處理遺留物之費用」是說租約期滿後，房子內仍留有房客的東西沒搬乾淨，此時房東在合法程序下，清理房客物品的清潔費、運送費等費用，可以從押金扣除。
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| 房客若在租期內欠繳租金，未來房東可從押金內扣除了。 |
新制5 電價天花板
應記載事項第六點，明訂「電費區分『夏月』及『非夏月』分別計價，且均不得超過『台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額』」，以避免房東從中賺取不當價差。
簡單的說，夏月（六月一日至九月底）時房東最高只能收每度六點四一元電費，非夏月最高每度只能收五點○三元電費。
新制6 修繕要注意
新制又規定，「租賃住宅及附屬設備原則上應由『出租人』負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為，承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用，承租人得請求扣除全部或部份租金。」
也就是說，房子和房子附屬的設備如家電、家具等，如果沒有另行約定的話，房東負有修繕的義務。而房東如果有修繕必要性，房客除非有正當理由，否則不能拒絕房東。假如房子整修期間不能居住，房客可以要求減收租金。
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| 如果房客自行裝潢房子、或添購家具損壞，房東無修繕的義務。 |
新制7 修繕要注意
應記載事項第十點，明訂「室內裝修應經出租人同意，裝修增設部分若有損壞，由『承租人』負責修繕。」
房客如果想作室內裝修，必須徵求房東同意才能做，但若損壞要自行修理。舉例來說，如果房客在室內蓋了一座溜滑梯，某天溜滑梯壞了，那麼房客得負責修繕，房東沒義務替房客修。
新制8 先期通知豁免
新制又明訂，「出租人及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前（按其情形有三個月及三十日二種期限）以書面通知他方。惟，若有『危害公共安全』、『損害建築結構安全』或『危及承租人安全健康』之情形，『得不先期通知』」。
講白話，意思是不管房東或房客想提早解約，要提早用書面通知對方（因為口說無憑）。但房東若發現房客在房子做危害公共安全的事，譬如說放爆裂物，就可以臨時告知要提前解約。而房客若發現房子傷害人體健康，比如說發現房子是輻射屋，也可以臨時通知就能解約。
新制9 意定終止
新制明訂若雙方採「意定終止」租約，則「即使無法定終止租約之事由，租賃雙方在權利衡平之前提要件下，可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應『至少於終止前一個月』通知他方，未為先期通知者，應賠償他方『最高一個月租金額』之違約金。
所謂「意定終止」，就是由房東、房客雙方自行約定。而上面那段話大意是，法律規定的情況未發生時就要提前終止租約，這樣也是可以的，只要雙方合意約定就行。但提前終止租約要在一個月前通知對方，如果沒事先通知對方，要賠償違約金，違約金金額不得超過一個月租金。
新制10 ＫＯ惡房客
應記載事項第十五點及第十九點，明訂「租賃關係終了時，「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係」。
坦白說，若惡房客租約期滿仍霸占房子，在「租賃住宅返還」方面，房東仍偏劣勢。因為房東若逕自打開門鎖、並把房東架出去，容易衍生法律糾紛。所以，即使新制作修改，大部份房東遇到占房的惡霸，往往會向法院提出民事訴訟來解決。
但在「遺留物處理」的部份，新制確實大幅改進，而改進的內容，大抵與《租賃專法》一致。
租賃專法第十二條第二項規定，「前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除。不足者，出租人得請求承租人給付。」
其大意為，如果房子內有房客的遺留物，房東應該向房客催告，要求房客在催告期限內拿走；若催告期限滿仍未拿走，「視同房客自動拋棄遺留物的所有權」，房東可逕自處理遺留物。
先前曾有惡房客故意放東西在房子內，幾個月後宣稱該東西遺失，並告房東侵占。在新制上路之後，如果房東按照正常程序進行催告，期滿就能把房客遺留物處理掉，不用擔心觸法了。
新制雖好 仍有疑慮
雖然租賃新制確實能維護房東與房客的權益，但租屋定型化契約主要源自於《消保法》，而消保法是規範「B to C」，也就是「企業對消費者」。
至於一般房東是否適用《消保法》的規範？目前各界見解分歧。所以，新制立意雖好，但究竟能落實多少保障，還得畫一個問號。
