【文/住展雜誌】如同買車，購置住宅也看性能！
官方現正推行住宅性能評估制度，
讓消費者能夠做為比較依據，
進而購入符合自己需求的房子。
儘管立意甚佳，制度誕生至今也近十載，
但推廣成效卻遠遠不如預期…
對多數人而言，擁有一部車和持有一棟房子類似，都是晉升人生更高階段，或彰顯身分地位的表徵。而說到買車，除了品牌、外型或內裝外，一般人注意或注重的，當然還有所謂的性能；比如從零到一百公里需幾秒，或馬力、扭力等。
不只是比價 更要重性能
但不光是車，房子或住宅，也有所謂的性能！像建商常標榜的耐震係數結構、綠建築(節能)，或室內採光，乃至《住展》四六四期介紹的隔音效能等，都在此列。
這些有關住宅性能之部分，多數消費者在選購時，多少還是會注意。不過由於牽涉不少相關專業知識，往往不易判別；加上近年房價高攀，購屋者為價格錙銖必較之際，更是容易忽略此一面向。
根據住宅法 定評估制度
而您或許不知，官方實已建構並推動所謂「住宅性能評估制度」！台灣建築中心住宅評估制度推廣小組李明澔經理解釋，住宅法訂定之同時，就提供住宅性能評估相關法源；《住宅法》第一條明文宣示：為健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本法。
那麼，這個住宅性能評估制度的實際內容有哪些？評估依據或方式又為何？李明澔表示，本制度是內政部建研所參酌國外（主要為日本）制度辦法擬定，再由台建中心負責評估執行，目前則包含結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水及住宅維護等共八項類別，各類別再根據各自若干的評估子項評分，最後依總得分，分為A至D共四級。
以音環境為例，最低的第四(D)級，就是符合現行法規之最基礎規範；以前期相關專題介紹的分戶樓板隔音為例，在基本法定樓板厚度下，達到十七分貝的隔音效果是D級，C級則（隔音效果）需達二十分貝（或樓板加厚)，以此類推。(詳細分類子項及評估標準，可參考台灣建築中心住宅評估制度推廣網站http://hpe.tabc.org.tw/)。
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| 住宅性能評估制度簡介。 |
性能評估 以一戶為單位
不過，對於集合住宅中各戶而言，這八項的實際效能可能不盡相同，如光或音環境等，因此原則是以戶為評估單位。李明澔說明，新建者還是單一建案所有戶別一次包裹進行，既有（使用中）住宅部分才會以一戶為單位。
從以上概略介紹可知，住宅性能評估制度可協助消費者檢視住宅之多項基本效能；照理來說，應有不錯的社會接受度。但台建中心網站資訊卻顯示，到目前為止，申請評估者屈指可數，既有住宅部分更是掛零；箇中問題，究竟出在哪裡？
的確，相較於耐震或綠建築，我們鮮少看到開發商以申請住宅性能評估制度並取得高標，做為銷售賣點。對此，鄉林建設台北分公司總舵手，劉安康協理坦言，主要還是缺乏實質誘因。
性能評估 叫好不叫座？
像是隔音無障礙或結構安全等，要取得更高等級的評等，通常代表必須配備更高檔的建材，這些都是額外增加的成本。而開發商將本求利，如能有實質鼓勵機制（如其他標章之容積獎勵），確實能增加業者申請的意願。
李明澔則不否認，評估制度當中某些項目，和目前同樣（由中心）推廣中的耐震或綠建築標章，確有重疊處，加上標章多有容積獎勵，評估制度就總體而言則無，開發商自然多選擇前者。
再者，法源擬定至今已有十年，似乎不算短；但就拿綠建築標章為例，早在八十八年就形成，但也是後來官方給予容積獎勵，加上公部門建物需強制申請（合格），才逐漸做出成績。
缺鼓勵機制 公建物未強制
對照之下，目前公部門開發項目則未有需申請住宅性能評估制度的強制性規定；另外，更是二○一八年後，才有較具體、積極的推展動作。原來台灣人口快速高齡化，加上該年初發生花蓮大地震，對老舊建案補強和翻新有迫切需求，於是新北市率先針對評估制度中結構安全及無障礙兩項，給予適度獎勵容積。
為起示範作用，目前官辦社會住宅，也開始半強制申請性能評估。另外，申請費部分目前也已有補助。
然而，以上實質鼓勵或誘因，是針對新建案或社宅，仍無法完全解釋，為何占國內住宅存量多數的既有住宅，目前為止完全沒有申請評估的案例。
首先，台建中心推廣網站，開宗明義定義本制為性能評估，但宣導短片卻強調是健康檢查，這和性能評估似乎有所差異，是否因此引起誤解？再者，八項類別，四個等級之評比標準，一般民眾也可能有看沒有懂；比如取得Ａ級，代表的是什麼？消費者可能無從得知或化成具體感受。
舊宅健檢 不如危老重建
有關各類別及分級，建議民眾可針對個人較注重的部分，參酌相關建築法規，就能更清楚分辨效能高低。李明澔更表示，推廣網站上還有自我檢測手冊電子檔，民眾如有需要，都可下載利用之。
至於性能評估或健康檢查，當然不完全相同；對新建住宅來說，視為性能評估當然較為貼切，但對既有住宅而言，或許健檢更具意義。尤其國內都會區老舊建案偏多，健檢的確也有其必要及急迫性。
只是，既有住宅興建當時，適用的是舊法規；因此無論性能檢測或健檢，恐怕連最低標都很難達到，申請評估無異於自曝其短。要是擔心自宅性能或狀況出問題，不如乾脆直接申請或與開發商洽談危老重建，似乎是更有利的做法。這樣，自然讓住宅性能評估制度難以施展。
李明澔則指出，既有住宅的評估性能，國外制度面上還是有鼓勵機制；比如購買檢附相關評估檢查的物件者，貸款及保險（利率）上能獲得若干優惠。當然，這部份需有金融主管單位配合才行。
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| 台建中心住宅性能評估推廣小組李明澔經理坦言，是二○一八年初花蓮大震，加上高齡化需求，才讓政府更積極推動評估制度。 |
推廣評估 既有住宅為重
儘管推展既有住宅之性能評估更不易，劉安康卻認為，這才是官方必須加強的部分。他分析，開發商因應時代快速變化，大多已超前部屬；如鄉林集團主業之一是飯店（涵碧樓），對室內隔音自有多年經驗，也早就導入住宅開發中。只要誘因足夠，開發商參與評估制度的狀況，應該是會愈來愈踴躍。
再回到既有住宅，目前政府力推危老重建，然還是有屋齡限制，再者也仍需拆除重建，甚至還有原屋主中繼安置的需求需先化解。
而且，還是有可能出現屋齡不夠老、不符危老重建資格，但仍需要性能提升（或健檢）的案例。這時，透過性能評估制度，屋主就能知道哪裡需要補強，然後對症下藥；這樣做，比拆除重建花費較少，也能更快、更有效改善現況。
另外，針對現行共八項類別，劉安康也認為，應保留擴充的彈性。人類社會生活型態不斷改變、精進，智慧家電設備也將愈來愈普及，但如果沒有住宅硬體、網路配合，這些智慧家電就變成空殼子、無用武之地。因此，未來評估制度或可考慮納入物聯網硬體（智慧建築）部分之評比。
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| 鄉林建設劉安康協理認為，如能提供容積獎勵之類的鼓勵機制，開發商申請住宅性能評估的意願，應該會提高。 |
觀念導正 曲高仍能和眾
居住乃人們食衣住行四大基本需求之一，滿足此需求的硬體，實應具備基本、堪用至某種水平以上的性能；尤其現時房價居高不下，要求其擁有更高性能，提供更安全、舒適的生活質量，也是理所當然。而由台灣建築中心推廣、執行的住宅性能評估制度，理當成為人們買房的重要參考依據。
只是，現實面上還有很大進步空間；一來尚且缺乏實質鼓勵機制，再者政府初期推廣也不夠積極，同時還有其他標章制度競爭；更別說這幾年政府大力推動危老重建，某個角度也不利評估制度的推展。
但或許真正癥結在觀念，也就是房屋或住宅的過度投資商品化。這不但導致價格易被炒作，買方更因過於注重保（增）值性，反而忽略或不夠重視住宅的使用性。李明澔指出，歐美類似制度法令，要求須檢附相關檢驗文件，才能交易轉手；但在國內，基於以上既有觀念，幾乎不大可能實施。
據此，或許當多數民眾體認，房子不是以投資獲利，而是居住為主要功能後，包含性能評估在內，各種有關建築標章制度，才有更順利推廣及應用的空間及可能性；屆時，開發商將能打造品質更優的產品，消費者更可獲到更好的生活品質！
說明啟事：有關前(464)期分戶樓板隔音專題之成本部份，台灣永續綠營建聯盟楊明俊秘書長後續指出，按法令規範，非所有分戶樓板皆需加裝隔音材(墊)，因此增加成本實際低於千分之一，特此補充。
