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高房價併發症 房屋實坪制 可行乎?

近年新建案公設比年年攀高,
因此最近又有立委倡議實坪制。
新房公設比拉高,成因眾多;
但會成為大家討論的焦點,
主要仍源自於高房價現象。
而要改變現行登記制度,並非不可行;
真正要問的是,改變的目的是什麼?

近年建商時興規劃多樣休閒公設,以增加建案賣點或提升其附加價值。

文/施絢傑

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頗具人氣的北市港湖區立委高嘉瑜,日前針對所謂實坪制,先後質詢內政部長徐國勇及政次花敬群;結果不僅在國會殿堂上演唇槍舌戰,引發鄉民及各界關注,更讓實坪制成為熱議話題。不過,這可不是實坪制第一次登上熱門新聞版面。

倡實坪制 成熱議話題

有關實坪制,或許有些人不大清楚來龍去脈;但實坪、虛坪及公設比,就是多數人熟知的房地產名詞,現在網路資訊氾濫,相關資訊都能輕易詢得,它們分別代表的是什麼。

稍早花敬群答詢時稱,相關法令並無實或虛坪之名詞存在,此言其實不假。實坪或虛坪,都是民間約定俗成的說法;至於實坪制會被提出來討論,則主要是因為公設比連年攀高之故。

近年新建案公設比三十多趴,早已司空見慣,有些小坪數物件甚至動輒超過四十趴,加上房價不斷飆漲,代表購屋人得花更多錢,買很少用或根本用不到的所謂虛坪,或其他非私用空間,監察院對此就曾提出糾正,不過後來不了了之。

高公設比 幾乎已成常態

新建案公設比會大增,從實務面,主要有以下兩因素:一是民國九十二年中蘆洲大囍市火災造成嚴重死傷,促使營建署增修建築技術規則,兩年後新增八樓以上新建物皆需設置兩座(逃生)梯之規定;第二是近年建商規劃增設眾多休閒公設,以提升建案賣相或增加附加價值。以上兩大因素,基本上就是造成近年新建案公設比連年拉高的主因。

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公設比數字拉高是事實,但購屋人主觀認為公設比過高,真正原因還是出在房價。過去民眾也花一樣單價買虛坪;但之前房價所得比還在可接受水準,因此還沒有太大感覺。而這幾年房價飆高,私用空間和公有空間單價一樣(貴),這怎麼看都不合理、卻一直存在的現象,才被外界放大檢視,讓實坪制的討論浮上檯面。

不過話說回來,公設比這東西,除兩岸三地外,在其它各國根本不存在!因為,這和台灣近乎獨有的不動產登記制度大有關係。地政士全聯會榮譽理事長林旺根分析,台灣現行的不動產登記制度,採行的是所謂「物權主義」;也就是只要看得到的物體(空間),都須予以登記。

物權主義 空間都須登記

他舉汽車為例指出,和房屋類似,汽車也是很多零件組成;但一部汽車的『身分證』,就是行照,並不會因為汽車由車體、引擎、輪胎等組成,於是每個部份都得登記在行照上;然荒謬的是,房屋卻必須這樣做(登記)。

除了遵循物權主義外,台灣其實並無「不動產登記法」或類似法源,針對房屋產權的登記方式做適當規範,結果各單位各自為政及解讀;消基會曾多次針對這個問題要求政府改善,但都不了了之。

這種以物權概念為房屋產權登記原則的作法,林旺根咸認,是新建案虛坪泛濫、公設比過高的『始作俑者』,要改變這些不合宜現象,就必須徹底檢討之。

的確,檢討公設比過高或是否實施實坪制,就勢必得更改現行不動產登記制度。但這部分牽涉甚廣;小則相關單位建築面積計算須先統整,大則牽涉包括民法在內的修法。

台北大學不動產經營系主任彭建文認為,無論實坪制或實/虛坪分開計價,真正目的應在於資訊充分揭露。

更動現制 目的為何

不過台北大學不動產經營系主任,住宅學會秘書長彭建文認為,改變不動產登記制度,乃至(虛坪)不計入銷售坪中,實務上當然可能做到;但或許更需要問的是,為什麼需要更改登記制度?希望藉此達到的目的是什麼?

如果是藉此希望房價能比較便宜,那當然不可能,因為開發總成本不會因此變少。還有相關研究取台中市近年新案數據進行試算,結果顯示,如全面實施真正的實坪制,也就是虛坪不能登記(當然也不能計入銷售坪),房屋單價將因此拉高三到四成!

實坪制讓房屋單價更高,這點無庸置疑。不過其實際目的,應是促進資訊對等透明化,這點也無爭議;只是牽涉修法,仍茲事體大。那麼退求其次,公設仍予登記並納入銷售坪,但需清楚標明其面積(持分比例)及價格,也就是維持現制但分開計價,是否可行?

這種折衷作法,也是官方因應討論實坪制聲量加大,目前傾向的制度方向。對此彭建文認為,確實能達到資訊透明化,但前提是確實執行。而公設種類繁多,要一一訂價,說起來也不簡單,真要實施,還是會面臨(來自業界的)阻力。

勝君建設董事長周勝傑坦言,如果政府真的實施實坪制,建商將盡可能減少規劃法定以外的公共設施。

分開計價 恐曲高和寡

本身是建築師出身的勝君建設董事長周勝傑就直言不諱,如果官方真的要求公設或虛坪另外計價,結果將會像之前雨遮登記變革(改為分開計價)一樣,最後業者會乾脆採行不計入(銷售)坪,當然也不計價的方式因應;更極端的做法,則是會盡量不再規劃法定公設以外的休閒設施。

當然,業者自行決定虛坪不計價,也不是真的免費放送;羊毛出在羊身上,開發商還是會先把公設的營造費用算入整體開發成本中,最後單價還是拉高,而且原本設定的價格等資訊透明化目的,還是沒有達到。

但無論要如何改變,或許更該被討論的是,哪些非必要(休閒)設施,是消費者希望保留,哪些又是可取捨的。畢竟業者一旦因應分開計價,減少規劃、設置所謂非法定公設後,不只是單純公設比降低,社區生活品質也會因此受影響。

就拿休閒公設中常見的交誼廳或會議室來說,彭建文認為,做為管委會或區分所有權人大會的當然開會場所,還是有其存在的必要性。就連雨遮、屋簷也有其功能;只是之前少數不肖業者拿來灌水銷售坪,其功能面才被模糊。

元亨利貞建設徐佩勝總經理認為,一宗建案該規劃多少公共設施,應交由市場機制,也就是買賣雙方決定之。

虛坪多寡 買賣決定為宜

新竹元亨利貞建設總經理徐佩勝更進一步認為,短期內較適宜的做法,是讓這部分回歸市場機制。他指出,目前預售定型化契約內已規範,須載明公共設施面積及比例,消費者只要稍加留意,有關虛坪或公設(比)部分的資訊,一定都能順利得知,灌虛坪的現象也因此少了許多。

至於哪些(非必要)休閒公設要做多少、做多大,乃至價格高低,就交由買賣雙方決定之。有些人或許不需要,或不願多花錢購買多元公設,但也有注重生活品質者,對此反而更要求,也願意付出更多金錢購買。再者,如果多數消費者希望看到(建商)另行計價(公設),久而久之,業者通常也會從善如流。

周勝傑則特別針對車位部分提出建言;他表示,車位是目前少數登記狀況較紛亂,且更易引發爭議的項目,他建議官方明確規範面積或登記比例,甚至進一步規範車位(包含車道)能否計入公設。

此外他更強調,政府應該趁這個機會,統整建管和地政體系對於建築面積的計算標準。目前建管處是從牆心計,地政單位登記產權卻從外殼算;兩個單位,竟然就已雙頭馬車。如此雜亂的橫向統整(失調),是不是該先檢討改善,然後再來談虛坪分開計價或實坪制不遲。

解高房價病灶 消弭爭議

實坪制,或者說虛坪另行計價,自有其道理及目的,畢竟共有和自有部分同價,確實不合理,少數業者規劃虛坪也有過於泛濫之嫌。相關資訊充分揭露,至少做到實、虛坪分開計價,自是制度改良的開端,甚至可考慮透過實價登錄修法,要求在備註欄中清楚載明虛坪的各項資訊。

只不過,大樓集合住宅公設種類繁多,要清楚標示其價格,實務上確實不易,就更別說真正的實坪制,可能牽涉到多項法律修定。況且為了分開計價或實坪制,卻犧牲一些現有休閒公設乃至生活品質,可能也是大家始料未及。

其實近年實坪制討論聲量大增,主要還是源於房價飆漲。據此,在變動登記制度,或改為虛坪另行計價前,或許應該先認真探討,這些年房價所得比為何持續飆高,高到一般受薪階級幾乎認定,購房是癡人說夢的地步,進而對症下藥。或許唯有如此,才能消弭近年公設比拉高,購屋民眾油然而生的強烈相對剝奪感。

【註】
除了台灣外,中港也有公設比之類似制度。對岸反其道而行,稱『得房率』;香港則相當特殊,稱『發水率』。我們最愛拿來比對的日本,則並非所有公共設施都可登記,如陽台就規範為逃生空間,登記在管委會(具法人資格)名下,社區各戶定時繳交相關維護費用(此點和台灣的管理費類似) 。

香港和台灣類似,也面臨高房價問題,動輒三成起跳的發水率,同樣被檢討甚至撻伐。因此香港目前是以權狀面積單位價格,和實坪面積價格並陳方式為過渡。

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