fbpx

高記、銀翼吹熄燈號 北市非法店面大逃殺?

【文/住展雜誌】台北市府針對違規使用的餐廳大執法,
老店「高記」、「銀翼」雙雙中箭落馬。
違法店舖被逼向絕境,
「師大商圈」商家關門潮會重新上演嗎?
風雨飄搖的店面市場,還有投資獲利空間?

台北市永康街知名餐廳「高記」上海料理店,因餐廳二、三樓登記用途為住宅,卻違規作為餐廳使用,且遲遲未進行改善,先前已遭七次裁罰,八月又遭市府下通牒令,重罰二十四萬元。

「高記」對外表示,因接獲市府機關發函通知,若八月底仍未改善,除了會依《建築法》重罰三十萬元並斷水、斷電,因此選擇結束營業。不過,之後會在永康街尋找新店面重啟爐灶。

- 繼續閱讀,請向下滑 -

無獨有偶地,另一家位於金山南路老字號的「銀翼」餐廳,也於八月間貼出暫停營業公告。雖然店家低調避談暫停營業的原因,但據悉「銀翼」共有一樓與二樓兩個樓層,其中二樓登記用途為辦公室,卻違規作為餐廳使用而遭市府裁罰,且在八月底前已來不及改善完成,因此選擇暫停營業。

違法有解,申請變更即可

「高記」和「銀翼」究竟犯了什麼錯,才會淪落到這般田地呢?關鍵在於,兩家業者將建築物作餐廳使用,雖然符合《都市計畫法》的土地使用分區規定,但卻違法《建築法》未經核准變更使用擅自使用建築物的相關規範。

台北市建管處主祕洪德豪解釋,「高記」餐廳整棟建築物原核准用途,一樓應為店舖,二、三樓為集合住宅,但業者卻把一到三樓皆作為餐廳使用。另,「銀翼」餐廳建築物原核准用途一樓為店舖,二樓為辦公室,但業者卻擅自改成餐廳。因此,兩家業者均遭到裁罰並要求限期改善。

那麼,建管處所謂的「改善」,到底該怎麼做呢?答案就是「申請變更使用執照」即可合法營業。

雖然答案很簡單,但做起來並不容易。洪德豪說:「因高記與銀翼兩家餐廳樓地板面積均超過三百平方公尺以上,若要合法變更使用,須增設停車位(含汽車位、機車位)、集合式廁所、無障礙設施,並通過消防安全設備檢查等等。推測可能是變更的成本過高,所以業者才未申請。」

大逃殺?官員說出真相

- 繼續閱讀,請向下滑 -

知名餐廳違規使用所引發的停業風波,讓外界質疑柯市府出重手執法。外傳還有約二十家餐廳等營業場所違規使用,若強力執法可能會重挫經濟,有些商圈恐怕會步上「師大商圈」沒落的後塵。

「市府是基於維護大眾公共安全的角度而嚴格執法,防微杜漸,並沒有刻意針對誰。」洪德豪強調,「師大商圈」店家大多違反《都市計畫法》,在不能營業的地方開店,但「高記」與「銀翼」是違法《建築法》,屬於個案,狀況截然不同。

洪德豪進一步指出,除非有民眾主動檢舉,或者是公安聯合稽查查到違規事宜,才會進行查處。再者,目前並沒有擴大稽查的計畫,災情不會擴散到各大商圈,不至於影響經濟。

洪德豪強調,取締違規店面是為了公共安全,而「高記」是個案,不會重演師大商圈事件。


價值下挫,專家說是好事

雖然台北市府立意良善,嚴格執法是為了避免「錢櫃」火災傷亡事件重演,但雷厲風行之下,多多少少會讓不合法的店面價值受創。不過,產經專家卻認為,市府此舉有助於商圈發展有正面幫助。

台灣經濟研究院研究員劉佩真分析,目前正處於新冠病毒肺炎期間,店面租賃市場本處於景氣表現較差的階段,而目前台北市政府加強查緝商圈內違法使用的政策,則更加重部份商圈店面租賃市場出現空置率上升、租金水準下降的情況;雖然短期內恐造成行情上的衝擊,但此為公共安全的一環,未來反而可確保商圈的發展安全無虞,加上若可將負面效應集中於二〇二〇年,反而可為二〇二一年增添低基期的有利因素。

劉佩真認為,北市加強查緝商圈內違法使用的政策,長線反而有助於商圈發展。

專家分析得一針見血,反正今年景氣本來就差,甘脆利用這段時間解決公安問題,以後商圈能更為茁壯。據悉,「銀翼」餐廳已向市府表達有意改善。至於「高記」就截然不同,而是與房東提前解約另覓新址。

台北市長柯文哲爆料指出,「高記」房東本來就打算都更,不願意再斥資增設無障礙空間、電梯、停車位等設施,於是就與租客提前解約。

確認合法,方法意外簡單

「高記」事件對市井小民而言,頂多是吃不到美味的食物罷了。但對購買店面的投資人來說,卻可能產生鉅大的損失。

因為店面的價值較高,與住宅、辦公室相差十萬八千里。如果用店面的價錢買下或租賃的物件,事後才驚覺「店面不是店面」,而只能作住宅或辦公室使用,那豈不是虧大了?

因而,店面合不合法,必然是投資或租賃店面時最重要的評估標準之一。但店面相關法規繁複,雖然都是用中文寫的,但很多民眾是有看沒有懂。而現在有一個很簡單又有效的方法,可以完美的解決這個難題。

洪德豪指出,北市發展局、建管處在商業處聯合設置「營業場所協助查詢服務櫃檯」,民眾可以先上網至台北市的「營業場所預先查詢系統」,再填寫「營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表」,詳細寫清楚地點、門牌、行業等相關資料;填妥後繳件,市府聯合局處就會幫忙查詢營業場所與營業項目是否合法。

市場榮景,恐怕已回不去

如此便捷又簡易的查詢方式,就能夠避免買到或租到不合法的店面。但評估合法性,只是投資店面的第一道門檻,更多投資者在意的是店面市場的前景如何、還適不適合進場投資。

劉佩真指出,店面商圈租賃市場在二〇二〇年基期偏低,加上部分零售業者已思尋轉型之路有成,以及屋主靈活採取切割出租的方式因應。因而二〇二一年整體店面租賃市場空置率、租金水準相較於二〇二〇年,分別可望出現一降一漲局面。

劉佩真預期,二〇二一年整體店面租賃市場尚難以回到過去繁榮的階段,主要是短期內零售業仍處於線上及實體交易的結構調整過程,根本性仍會對店面租賃市場產生負面影響。

解封之前,店面難有激情

專家對於未來店面市場看法較為保守,主要是電商普及化已瓜分實體店面銷售,再加上疫情對零售業造成嚴重衝擊,當零售業景氣不佳,租金承受能力就會下降,連帶影響到店面租金行情。

在網路購物興盛與疫情夾殺之下,店面似乎難回到往日的榮景。

總結的來說,店面市場的未來並非晴空萬里,尤其國際疫情依舊嚴峻,感染人數頻頻創新高,我國短期內都不太可能會解封國境;國境一日不解封,國外旅客就難來台,觀光商圈店面前景似乎仍有烏雲。所以,現在若想投資店面,確實要慎選、慎選、再慎選。

相關文章

今日熱門