文／主筆室 試想，2050年具備完整軌道路網的中台灣，吸引了一位已退休的愛茶人士，決定住在擁有捷運延伸線的南投，因為這裡公認水質與空氣都特別好。但這位愛茶人並不是窩在家整天泡茶，而是幾乎每天都搭捷運出門訪友，有時搭乘環狀線去鹿港、再到大甲參拜媽祖，回程搭乘捷運藍線在台中七期商圈逛逛之後，再繼續搭捷運返回南投的居家。每周，他還可以去豐原廟東夜市嚐嚐被稱為城市廚房的各種美食，順便租台腳踏車，與好友們沿著多條綠色廊道散心；最喜歡的事情，可能是帶著台北來的朋友搭輕軌到集集，享受自然之美，再乘坐空中纜車直上日月潭，讓友人們大呼過癮不虛此行。以上假設情境如果能全部落實，不知道會吸引多少民眾湧入中台灣享受美好生活，畢竟中台灣都會區堪稱台灣西海岸最具魅力的生活板塊，而台中也是多項調查中，民眾公認的最宜居城市。然而，這樣的想像生活，在現實生活中並不會憑空出現。 2024年的通勤交通死結 時間拉回現在，真實的場景卻是如此：台中市中心每天上下班通勤高峰期，台灣大道與文心路口的龐大車流量，這幾年已快速朝向北市內科沿線道路龜速狀況演變，很多洽公人士都懂得趕在下午四點前離開市中心，以免飽受塞車之苦。上述通勤死結就出現在中科通勤族群上，許多中科人抱怨，往返工作岡位與家庭，高度仰賴「七四號快速道路」，但包括在74號通過太平等新建案雲集的區塊時，光是上下閘道與在周邊道路堵塞的情況，絕對不輸北市內湖交通打結程度，可以預見中科繼續繁榮茁壯下去，交通問題將成極大考驗。此外，過去常見家長一早開車送小孩上學後再去上班，但這幾年每天早上跑這一趟需要的時間往往翻倍，因為市中心車流量越來越大，中產階級家長們也大喊吃不消。 從中捷到中台灣軌道生活圈 從城市發展的角度來看，人口位居全台第2的台中，並未具備該有的理想軌道建設藍圖，實際上中彰投緊密共生的架構應該共同規劃猶如北台灣跨縣市的三環三線架構藍圖，不只解決中台灣跨縣市各類通勤需求，在台灣人口高齡化社會來臨時，也具備重大意義。本刊建議至少以包含彰化、員林以及南投等發展腹地的中台灣軌道生活圈，涵蓋1小時通勤圈的範圍來衡量，長期絕對能提供更多中產階級家庭擁有平價住宅的機會。對照北部都會區經驗，不僅年輕人成家大不易，許多中產家庭的老年人也無能力承擔核心區退休後生活經濟壓力，如果能一開始提出完整的中台灣通勤軌道網，分散人口聚居壓力，即使台中核心區房價高漲，但外圍仍有足夠腹地提供平價住宅，退休族與銀髮族群一樣能運用這個軌道系統享受都會區醫療與休閒資源。 擬中台灣一小時軌道通勤藍圖 在六都帶動的直轄市架構下，台灣各大直轄市都要有符合自身發展的百年大計，交通是重中之重。本刊呼籲台中市政府與中部各縣市主管機關能提出屬於中台灣的1小時軌道通勤藍圖，類似但不等於北台灣的三環三線概念藍圖。每條捷運範圍都可以跨出台中市，不只納入傳統被劃為中台灣的彰化、員林與南投，遠期還可以考慮與台中產業關係越來越密切的雲嘉地區，是中台灣人口與產業擴展的重要腹地。還可參考北台灣軌道建設的失敗經驗與新加坡等亞洲城市的成功經驗，例如桃園機場捷運從規劃到執行過程，因為歷經長生集團機場捷運爭議的過程，讓這條連通首都機場的大動脈幾乎晚了20年才正式出現，中台灣的捷運規劃務必避免長生機場捷運案的失敗經驗。新加坡的捷運系統往往配合大型國宅社區與特定開發區的建設，同步將捷運路線延伸這些區域，提供居民與就業者最大的通勤便利，包括裕廊東科技工業區等計畫案一開始都有配套的捷運開發計畫，未來中台灣許多能提供平價住宅的區域，也該提早納入規劃腹地。 宜居魅力與中漂效應 不可否認城市繁榮過程會有代價，原本是全台灣最宜居的城市生活，正受到快速膨脹房價與交通問題困擾，但此時積極以大台中軌道生活圈為出發點，重訂各區塊功能與開發順序，提出對應分階段交通建設計畫，站在地方民意的基礎上，不需要全部聽從中央安排，每座直轄市可以發揮獨立面向全台民眾、甚至面向全世界的建設與企圖。例如中台灣捷運網沿線應該是最有機會連結多處綠色園道與鐵馬道的區塊，透過綠色運具連結捷運站周邊20分鐘半徑區塊，很容易配合原本的宜居條件，創造最具特色的中台灣生活聚落風情。長期來看，只要中火（台中發電廠）能退場，中台灣一日軌道生活圈能落實，不只台灣民眾可以考慮退休在台中，全球華人也可以選擇在此長久安居生活，發揮「中漂」效應，因為對台中這種具備魅力與便利的大都會來說，城市就是美好的答案，不該是問題。

文、圖／何宗翰 在這充滿挑戰與機遇的時代，越來越多的建築項目，將綠建築原則融入其設計和建造過程中，而建築運營方面的轉變，更成為開發商和租賃公司關注的焦點，其中國際上針對建築運營的新思維，值得行業學習。 綠建築不僅僅是認證，更代表著生活方式的轉變，一種對未來的堅守。根據美國綠色建築委員會（U.S. Green Building Council, USGBC）統計，回顧2023年，LEED在對岸大陸市場的應用呈現出明顯增長的趨勢，其中零售、辦公、倉儲成為LEED大陸市場前三大類型。尤其是LEED ID＋C（室內設計）版本的註冊項目，已經達到5306個，彰顯品牌和開發商對綠建築的積極應對。值得注意的是，在建築運營方面的O＋M（建築物運營與管理）版本展現出更多的創新，不僅有1260個註冊項目，而且已有八九三項目獲得認證，黃金級和鉑金級更佔主流，顯示市場對高性能建築的追求日益提升。 綠建築社區的興起 這樣的趨勢不僅在國際知名品牌的零售項目中體現，如Cartier、Burberry、Nike等，也在亞洲品牌的辦公樓和倉儲建設中得到展現，現在更擴展到整個綠建築社區的環境友好和永續運營，形成一個綜合性、整合性的社區建設計畫，為社區居民提供了一個更健康、更適合宜居的居住環境。因此，LEED Community（社區）項目在兩岸三地市場蓬勃發展，其註冊項目已突破40個，其中15項目已取得認證，尤其是上海前灘商辦區，更是國際綠建築、健康建築認證聚落，例如上海嘉里不夜城、上海西岸金融城等。此外，這些項目不僅關注社區碳及淨零，還投入大量資源實現淨零目標。其中，大陸地區LEED Zero註冊項目已達三五個，其中20項目已取得認證，包括靜安嘉里中心、台灣玉山銀行、麥當勞香港太和廣場店等。 社區綠建築革命 去年12月，個人受邀參訪嘉里KERRY不夜城三期（以下簡稱不夜城三期），這座建築在綠建築領域的數據表現更令人印象深刻。不夜城三期於2016年建成，榮獲WELL、LEED O＋M、TRUE、RESET和LEED CITIES&COMMUNITIES等多項國際認證，充分體現了其在環境永續發展方面的卓越表現。以垃圾處理為例，不夜城三期不僅配備濕垃圾處理機，每月費用約為6500元人民幣，實行兩階段處理，最終產出的殘渣轉化為生育肥料。更與附近社區合作，使得該建築成為兩公里範圍內社區垃圾的集散地，實現了建築與利害關係人之間的緊密互動。而在能源利用方面，冷凝低氮鍋爐和廢熱回收技術的應用，使得能源效率達到驚人的108％，節能率更達到30.63％。這顯示出不夜城三期在能源利用方面的優勢。此外，太陽能發電和冰水系統整合，以及LED可調光的應用，每年可減少52萬度電，節能效果達到42％。不僅如此，不夜城三期的優化措施實施，也體現在節能成果中，例如每年一萬kwh的電梯回收裝置，成本4萬元人民幣，預期4年回收。

千萬元內建案　她們這樣挑 文／陳曼羚 中壢區　宏普序時代龜山區　丹佛花都 張女士　四十七歲　服務業 目前與家人同住在桃園市成功路的電梯華廈，近年房價一直上漲，我擔心如果再不買房，恐怕很快就買不起了，此外，新青安房貸專案也提高我的購屋意願，雖然我自己無法使用，但會考慮藉由此利多，為子女購屋，因此近期積極看屋。我主要鎖定在20坪以內、總價1000萬元左右的建案，而且優先考慮購買高樓層戶別，因為採光及視野都比較好。透過網路社團的介紹，我們首先到桃園市中壢區A20重劃區的宏普建設『宏普序時代』參觀，銷售人員羅小姐推薦三樓J16戶約12.39坪的產品，總價約626萬元（不含車位），折讓後總價為585萬元，換算每坪約47.22萬元（不含車位）。建案總價較低，且預售屋可分期繳納自備款，資金壓力相對輕，因此考慮購買。接著到桃園市龜山區A7重劃區的聯宏開發『丹佛花都』參觀，銷售人員方先生很親切，推薦我13樓C9戶約22坪的2房產品，總價約865萬元（不含車位220萬元），換算每坪約39.31萬元（不含車位）。由於單價較低，我認為還有上漲空間，有考慮購買。 宜蘭縣　The Taurus金牛座 花蓮縣　日出好學 廖小姐　三十七歲　行政人員 我目前在台北市大安區工作及租屋，準備買房置產。關於未來房市走向，我認為房屋會越蓋越多，單價也會上漲，因此近期加緊腳步看屋，希望挑選到位在大台北、桃園或宜蘭地區，總價1000萬元內的21至30坪建案。首先我到宜蘭縣蘇澳鎮蘇濱路二段的青山興業『The Taurus金牛座』參觀，銷售人員邵小姐十分熱心，推薦我11樓A9戶約19坪的套房產品，總價約520萬元（含車位），換算每坪約27.32萬元（含車位）。建案具海景，周邊環境宜人。接著我到花蓮縣吉安鄉東海七街的禾逸開發『日出好學』參觀，銷售人員陳先生態度誠懇，介紹我7樓A戶約28.63坪的二房產品，總價約792萬元（不含車位），換算每坪約27.66萬元（不含車位）。這兩宗建案的規劃均符合我的需求，價格也在我的預算範圍內，因此都列入購買意願名單中。

大地震來的總是又急又猛。可畏的破壞力，除奪走人命毀損樓宇財物之外，橋樑道路，山川大地，也應聲殘破。此外，對災區震央所及之處的生靈，亦給予嚴重震懾效應。許多人驚嚇之餘，心神不寧，夜夢難安，短時之間，恐仍揮之不去。 被稱為不可抗力之物事，大地震乃其中最暴烈者。由於在以分秒計的霎時之間發難，恁誰也猝不及防。幾乎一轉眼，災勢已底定。而其延伸引發的種種破壞，更教人膽戰心寒，無所適從。根據古今中外的記載，從來沒有人能預測，網路流傳者，皆為戲論。 現實的窘困，媒體大量播出；殘壁斷垣，山崩石飛，落難者呼天搶地，施救者積極動員。此時最感人的，厥為來自四面八方的關注和集氣。人性善的一面，仍在這濁世中湛然發光，值得慶幸。災後才短短幾日，賑災善款如雪片飛來，展現台民富足環境下，所蘊含的善美愛心。 無始以來，天災地變，本無時無之，人口愈密集，損傷愈慘重。台島地狹人稠，幾無趨避之處。尤其山隈水涯，本非適居之所，奈何基於歷史共業，現狀無以改善。每逢風災、水災土石流，或大小地震，皆難倖免。年復一年，因循流轉，不知伊於胡底。 有位官員概嘆，居住正義重要，居住安全也很重要。道理很簡單，把安全包括在內，才是真的正義。民生四大項，食安風暴從蘇丹紅鬧到寶林案，捲起千堆雪；行人地獄魔咒，持續在街頭路尾作崇。行之安全失守，血的事實。大震過後，危老建物和道路橋樑安全問題，更加鮮明。好一座寶島，如今卻以救災效率好，而沾沾自得，悲涼之感油然而生。 接下來的新聞，至少有部分焦點，會集於善款的運用，且政治口水將遍灑各處。以往如此，但盼不復演出，以免淪為小丑社會，大夥都成笑柄，則災民與亡者何堪！報導災情，哀矜勿喜，且忌夾敍夾議，免生枝節。災後重建，團結一致的氣氛切不宜破壞。 在家千日好，出門一日難。災變臨頭時，才憬悟行船走馬三分險，即使現今樣樣便利，不測之事仍多。台北市長說，全市將進入大都更時代，如是則大街小巷都可能有建案在施工。對鄰宅鄰地和行人車輛而言，風險指數必大幅增加，人們必得處處小心，自保為要。

地震喚起民眾對於老屋居住安全的危機感，但有意危老整建可得抓緊腳步，危老條例規畫的時程容積獎勵將於明年畫下句點在即，回顧危老案的推動，據住展雜誌統計，去年北台灣危老重建案推案量約1307.3億元，遠超過2022年，年增幅高達71.5％，也是新高紀錄，成效不錯。其中台北市為大宗，來到約877億元，占比67.1％，再則為新北市的282.3億元，占比21.6％。 住展雜誌發言人陳炳辰表示，危老新案量佔比最大的台北市，因為腹地狹小，首都效益讓房產蓋好住滿，若要在台北市推案，幾乎都是老屋改建，而危老方案大開都更條例方便之門，還有早鳥容積獎勵，讓持有戶與建商的興致高昂，一拍即合創造量體。又出於台北市的身價，只要改建推案，都會有一定的量能表現，去年又不乏蛋黃區與大案加持，如大安區的「鑄慕」、「永陞韶華」，信義區的「大隱青后」，都來到50億元以上，帶動力道強勁。 而去年危老案佔了總量兩成比例的新北市，蛋黃區如板橋區、新店區也各有約69.8億元與62.5億元的量能，其中新店區的「大廣豊仁」貢獻約30億元的推案量，拉抬危老聲量。陳炳辰說明，雖然新北市多有重劃區素地可供興案，不過舊市區居住機能成熟健全，蛋黃區房價恆溫抗跌，有利房市發展，皆能引起建商興趣，讓危老進程順利。 至於今年才剛過完第一季，預估北台灣已計四百多億元的危老推案量規畫在今年推出，後續還有不少量體排隊上場，台北市案量還是最大宗，目前就佔了9成之多，上10億元的危老案幾乎台北市全包，其中指標案有一直未正式公開，卻已有揭露亮點，成為單價200萬元俱樂部成員的豪宅『國賓皇琚』，以及與『國賓皇琚』同樣位在中山區的『森仰』，分別有約180億元與60億元推案量，危老華麗轉身高價住宅。 危老後況仍有戲唱　優勢太多日不落 陳炳辰指出，從2017年公布實施危老條例，北台灣危老推案量逐年跳躍成長，2018年還只有8億元的危老案量，到2021年突破千億元大關，熱度可見一斑。而2022年因連續升息造成房市大環境震盪，又原物料上漲干擾危老常見的小基地面積成本難控，危老推案量下修，到了2023年雖然多有建商因不確定變數而延後推案，但不乏危老所在地段佳，且戶數不多，風險趨低，反成為亂世定心丸，印證在數據回溫上。 近期論及數筆危老案失效過期窘況，不脫屋主與建商各有立場，但陳炳辰認為不影響後續發展，畢竟市場已證明重建新案可讓房產價值巨幅增值，誘因相當大，加上地震效應，讓更多老宅持有方提高改建意願，且傳出政府另訂辦法，使容積獎勵時程上的限制有所轉圜，都可預期來勢大好，起碼今年站穩千億元的案量應可樂觀以待。 表一、近年北台灣危老推案量統計 註.資料來源為住展雜誌。 表二、2023年北台灣各縣市危老推案量統計 註.資料來源為住展雜誌。 表三、2024年北台灣各縣市已規劃預估推案量10億元以上危老案 註1.資料來源為住展雜誌。 註2.觀察時間至2024年4月22日

自古以來，穀賤傷農，米貴傷民；大眾物資定價甚難，決築本非易事。金融利率升降，往往衡酌再三，實因牽涉甚廣，裁量困難，值此萬物皆漲時刻，小帳加一，寧不教人愁眉更深。然而為對抗通膨，不得已下此決定。且難保不再持續調升。 現實面來看，任何堆疊生產成本的元素出現，物價只會再漲。調整利率所影響者，係著眼於心理層面，且係針對消費或購買方。讓他們對支出有所節制，你省我省，少喫少買，市況稍冷，物價自然慢慢下降。例如，揹房貸者每月得多繳些錢，不得不抽掉其他開銷，減少消費。 然而，升息力道是否到位，悠關遏止通膨能否達標。故而後續發展仍待觀察。以島民消費行為來看，喫到飽下午茶人潮減少了沒？百貨周年慶業績有稍冷卻嗎？或是出國旅行團有無降價，以及大型演唱會售票速度等等，都是央行決策的觀察參考重點。 都說低薪社會，買不起房子，但看年輕人花錢樣態，似乎對不上理路。喫喝玩的西門鬧區，都是年輕人；演唱會購票動輒好幾千元，有些還搭機出國去盡粉絲義務。高檔餐廳夜店，亦多為年輕身影。真正喫年金樂活銀髮族，節骨眼仍精打細算，還是想把錢留給晚輩。 小宅物件成為熱門選項，論其緣由，確有一段傳統元素在，且相當普遍。譬如退休銀髮族，資財中等，房車現金俱全。雖有子女，卻暫時無法給予。即使支援，亦無力買中大坪數之房。故而子女輩先購小宅住用，待若干年遺產入手，再賣小換大。原先孫輩尚幼小，兩房勉強可住，及其長，則繼承或已發生。如是資產代代流傳，平易順和。 網路頗多討論房地之資訊，能提供各種角度參考，既豐富又有趣。如同近時ETF成為火紅焦點，大眾關心社會現象，自是好事。部分人疏於現實社會事，往往不慎淪為詐騙案被害人，誠屬憾事。不過，人多語雜，虛實莫辨，如何揀擇，仍須審慎。 長期觀察，人世間最多的，厥為詐騙。古今中外，一以貫之，不論男女老少，幾乎都曾遇過。成不成案，是另一回事。因此，古人說，對人只說三分話，不可全拋一片心。又謂防人之心不可無……，皆提醒人們自保，今人嘲諷，傻子比騙子多，慢藏誨盜，誠哉斯言。